Verkauf einer Erbschaftsimmobilie in Spanien: Finanzamt bestätigt, dass IBI den Veräußerungsgewinn nicht mindert

Der Verkauf einer geerbten Immobilie in Spanien erfordert neben der kommerziellen Entscheidung auch eine sorgfältige Steuerplanung. Eine häufige Frage von Erben, die eine Immobilie verkaufen, ist, ob die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), die spanische Grundsteuer, zur Minderung des Veräußerungsgewinns und damit der Steuerschuld herangezogen werden kann. Die spanische Generaldirektion für Steuern (DGT) hat mit einer verbindlichen Auskunft (V0604-26) diese Frage endgültig geklärt: Die IBI ist nicht abzugsfähig.

Gemäß den spanischen Vorschriften wird der Veräußerungsgewinn oder -verlust aus dem Verkauf einer Immobilie als Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Übertragungswert berechnet, wie in den Artikeln 33 und 34 des Gesetzes 35/2006 über die Einkommensteuer (IRPF) festgelegt. Bei einer geerbten Immobilie wird der Anschaffungswert gemäß den Bestimmungen der Erbschaft- und Schenkungsteuer (Artikel 36) ermittelt, einschließlich der dem Erwerb innewohnenden Kosten und Abgaben, die vom Erben getragen wurden. Die DGT hat klargestellt, dass die IBI nicht als dem Erwerb oder der Übertragung der Immobilie innewohnende Ausgabe gilt. Daher kann sie bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns weder zur Anpassung des Anschaffungswerts noch des Übertragungswerts herangezogen werden.

Diese Klarstellung ist entscheidend für Immobilieneigentümer und potenzielle Verkäufer. Das IRPF-Gesetz erlaubt jedoch die Einbeziehung anderer Kosten zur Steueroptimierung. Zur Erhöhung des Anschaffungswerts können der proportionale Anteil der Erbschaft- und Schenkungsteuer, der auf die Immobilie entfällt, die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal), sofern vom Erben entrichtet, sowie Notar-, Grundbuch- oder Beratungskosten im Zusammenhang mit der Erbschaftsannahme hinzugefügt werden. Andererseits kann der Übertragungswert um direkt mit dem Verkauf verbundene Kosten gemindert werden, wie z.B. Maklergebühren, Notar- und Grundbuchkosten, Hypothekenlöschungskosten, Wohnbarkeits- oder Energieausweise sowie die Abwicklung von Gemeinschaftskosten und die Plusvalía Municipal, falls vom Verkäufer zu tragen. Es ist unerlässlich, dass alle diese Ausgaben für die Abzugsfähigkeit gegenüber der Hacienda ordnungsgemäß dokumentiert werden.