Verkoop Erfeniswoning in Spanje: Hacienda Bevestigt dat IBI Vermogenswinst Niet Verlaagt

Het verkopen van een geërfde woning in Spanje is een proces dat, naast de commerciële beslissing, een nauwgezette fiscale planning vereist. Eén van de meest gestelde vragen onder erfgenamen die besluiten de woning te verkopen, is of de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), de Spaanse onroerendgoedbelasting, kan worden gebruikt om de vermogenswinst en, bijgevolg, de totale belastingaanslag te verlagen. Het Spaanse directoraat-generaal voor belastingen (DGT) heeft in een bindend advies (V0604-26) deze kwestie definitief beslecht: de IBI is niet aftrekbaar.

Volgens de Spaanse regelgeving wordt de vermogenswinst of -verlies bij de verkoop van een onroerend goed berekend als het verschil tussen de aanschafwaarde en de overdrachtswaarde, zoals vastgelegd in artikel 33 en 34 van Wet 35/2006 op de personenbelasting (IRPF). Specifiek voor een geërfde woning wordt de aanschafwaarde bepaald volgens de regels van de successierechten en schenkingsrechten (artikel 36), inclusief de inherente kosten en belastingen die verband houden met de verkrijging en die door de erfgenaam zijn betaald. De DGT heeft echter duidelijk gemaakt dat de IBI niet wordt beschouwd als een inherente uitgave voor noch de aanschaf noch de overdracht van het eigendom. Daarom kan het niet worden meegenomen om de aanschaf- of overdrachtswaarde aan te passen bij de berekening van de vermogenswinst.

Deze verduidelijking is cruciaal voor eigenaren en potentiële verkopers. Desondanks staat de IRPF-wet wel de opname van andere kosten toe om de belastingberekening te optimaliseren. Om de aanschafwaarde te verhogen, kunnen erfgenamen het proportionele deel van de successierechten en schenkingsrechten dat overeenkomt met de woning, de gemeentelijke vermogenswinstbelasting (Plusvalía Municipal) indien betaald door de erfgenaam, en kosten zoals notaris-, kadaster- of advieskosten met betrekking tot de aanvaarding en formalisering van de erfenis, optellen. Aan de andere kant kan de overdrachtswaarde worden verlaagd met kosten die direct verband houden met de verkoop, zoals makelaarskosten, notaris- en kadasterkosten voor de transactie, kosten voor het royeren van de hypotheek, woon- of energieprestatiecertificaten, en de afwikkeling van de gemeenschappelijke kosten, evenals de gemeentelijke vermogenswinstbelasting indien deze door de verkoper moet worden betaald. Het is essentieel dat al deze kosten naar behoren gedocumenteerd zijn voor aftrek bij de Hacienda.